アパート投資は危険か?

アパートなどの不動産投資は、土地所有者には相続税対策になる上に、収入も期待できる投資として、現在に至るまで安全な投資とされていました。しかし、実際には需要と合わない場所にアパートを建てたり、建築業者の甘い経営計画にのり無理な投資をすることが見受けれます。

 

 

今後、アパート経営はさらに難しい時代に入ると私たちは考えています。

日本の人口は、減少しています

2008年をピークに日本の人口は減り続け、2011年の127799千人から、2012年の127515千人へと284千人(0.22)も減少しています。2030年以降は、毎年100万人ずつ人口が減少すると言われています。

アパートなどの貸家は、増加しています

国土交通省総合政策局建設統計室が430日に公表した「建築着工統計調査報告 平成24年度分」によると、平成24年度の新設住宅着工戸数は3年連続の増加となり、貸家の新築戸数は持家を上回り、4年ぶりに増加しています。

空室が増えます 増えています

人口が減り貸室が増えれば、自然と空室は増えていきます。実際に、空室率は2008年で18.8%、2010年になると23.07%と上昇しています。

今後さらに人口の減少と、貸家の新築着工戸数の増加傾向を考慮すると、空室率は悪化することが予想されます。

家賃が下がります 下がっています

空室率が高くなると家賃を下げなければ入居してもらえない状況になります。周りのアパートとの家賃競争が激しくなり、家賃相場も下落することが予想されます。

私たちの経験

 建築会社は、建築費が高くなればなるほど儲かりますので、高いプランを薦めてきます。例えば駅から遠いにもかかわらず駐車場が少なく建物が大きい物件や人気のない間取りなども多く見受けられます。また建築会社の甘い事業計画に乗せられて契約してしまった方も多くいらっしゃいます。例えば10年後、20年後の家賃設定を現状と同じ設定にしている場合や、修繕の見積もりなども考慮されていない甘い事業計画書をよく見受けられます。

  私たちは、不動産投資をされる方を多く見てきました。私どもで関与させて頂いている方々には、賃貸仲介会社と建設予定地域の家賃相場・家族構成・人気の間取りなどを相談して、私どもが得意とする税務と会計の視点から、その事業計画をチェックさせて頂いています。そのつど間取りの変更や金額交渉まで、お客様に代わって建築会社と交渉させていただいています。

不動産活用のセカンドオピニオン

【セカンドオピニオンサービス】

今現在ご提案されているプランを拝見し、

  • その地域に合った計画であるか、間取りは人気の間取りか、

  • 修繕のタイミングは合っているか、

  • 一括借り上げの場合は家賃見直しは何年か、

  • 一括借り上げの場合は借り上げ賃料減額が計画書に記載されているか、

  • 建築費は妥当か、利回りはお客様の希望に添っているか、

などを助言させて頂くサービスです。無料でおこなっています。 



不動産活用は、その所有している不動産、所有者の今後のライフプラン、ご家族のご意向などを踏まえて活用を提案すべきだと思います。どのような不動産活用が良いのか?そのためのセカンドオピニオンです。